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리츠란 무엇인가?

정의
  1. - 리츠(Real Estate Investment Trusts)*란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사임.


  2. 정의

  3. * 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것으로 법 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2 제1항제2호에 적합하게 설립된 회사 : 자기관리 ·   위탁관리 · 기업구조조정 부동산투자회사(법 제2조제1호)

    • 다수의 투자자 : 최저자본금준비기간(영업인가 후 6월 이내)까지 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공
      (법 제14조의8제1항)
    • 부동산 : 총 자산의 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)에 투자․운용(법 제25조제1항)
    • 투자자에게 배당 : 배당가능이익의 90% 이상 배당 의무(법 제28조)
    • 주식회사 : 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법 적용(법 제3조제1항 및 제2항)

  4. 목적
  5. 일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공
    • 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여함으로써 일반인의 부동산 투자 욕구를 충족함

  6. 부동산 가격 안정
    • 인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 가격안정 도모함

  7. 건설시장 활성화 도모
    • 외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체(conduit) 필요함

  8. 부동산산업의 발전
    • 상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고하고 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모함

  9. 근거법령
  10. - 부동산투자회사법

    - 부동산투자회사법 시행령

    - 부동산투자회사법 시행규칙

도입배경
  1. - 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입을 시작으로 2000년 이후 유럽 및 아시아로 급속히 확산되었으며, 우리나라는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산   유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 「부동산투자회사법」을 제정(2001.5.7)하여 처음 도입하였음.


연혁
2001
  • 04

    부동산 간접투자기회 제공 및 부동산 시장의 활성화를 위해 부동산투자회사법 제정(1998년부터 준비)

    자기관리 부동산투자회사(실체형 회사) 도입, 자본금 500억원, 2단계 인가절차(예비인가 → 설립인가)

  • 05

    기업구조조정 부동산에 전문적으로 투자하여 기업의 구조조정을 촉진하고 재무구조를 개선하기 위해 CR리츠 도입

2004
  • 10

    위탁관리 부동산투자회사 도입, 최저자본금 완화(500억원,250억원), 차입허용(자기자본 2배이내)

2007
  • 07

    영업인가제 전환, 최저자본금 완화(250억원→100억원), 부동산개발사업을 전문으로 하는 개발전문리츠 도입, 공모요건 완화 (국민연금 등 30% 이상 참여시) 등 규제완화

2010
  • 04

    최저자본금 완화(100억원→70억원(자기), 50억원(위탁/기업구조조정)), 차입한도 확대(자기자본 10배)

2012
  • 12

    리츠의 설립 및 운용 요건을 완화하고, 부동산투자회사 제도를 운영하는 과정에서 나타난 구조적 불합리성과 운영상의 문제점을 종합적으로 개선·보완

2013
  • 06

    리츠에 대한 주식소유한도를 일부 완화하고 현물출자 비율 자율화, 법인이사 및 감독이사 제도 도입 등으로 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완

2015
  • 06

    임대주택리츠에 대한 주식의 공모·분산의무 면제기준을 완화하고, 개발전문리츠제도를 폐지하여 개발사업의 비율을 주주들이 결정할 수 있도록 자율화 및 이익배당의무를 완화하고 리츠정보시스템 도입 근거 마련

2016
  • 1

    리츠의 자회사에 대한 증권투자 제한 완화, 비개발 사모 위탁리츠 진입규제 완화, 수시공시 제도도입

2017
  • 3

    다른 법률에서 정한 방법 및 절차 등을 이행하기 위해 소요되는 기간의 최저자본금준비기간 불산입, 주주 1인의 주식소유한도 완화, 상장리츠의 특수관계자 거래 요건 완화 등 규제 완화

2018
  • 11

    부동산투자회사의 공모의무 예외사유에 해당되기 위한 국민연금 등 연기금의 투자비율이 '100분의 30이상'에서 '100분의 50이상'으로 상향, 투자자 보호를 위해 투자보고서 교부의무를 강화

    자기관리 부동산투자회사의 구조
  1. - 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자 및 운용을 직접 수행하는 실체형 회사.

    자기관리 부동산투자회사의 구조

  2. 위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 구조
  3. - (위탁관리) 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 명목형 회사.
    - (기업구조조정) 위탁관리 부동산투자회사와 동일한 구조이나 투자대상 부동산이 기업구조조정용 부동산으로 한정.

    위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 구조

  4. 부동산투자회사의 비교
부동산투자회사의 비교표
종류 자기관리리츠 위탁관리리츠 기업구조조정리츠
투자대상 일반부동산 / 개발사업 일반부동산 / 개발사업 기업구조조정용 부동산
영업개시 국토교통부 영업인가(공모, CR리츠는 금융위 사전협의)
설립주체 발기인(발기설립)
감 독 국토부․금융위 국토부․금융위 국토부․금융위
회사형태 실체회사
(상근 임·직원)
명목회사
(상근없음)
명목회사
(상근없음)
최저자본금 70억원 50억원 50억원
주식분산 1인당 50%이내 1인당 50%이내 제한없음
주식공모 주식 총수의 30%이상 주식 총수의 30%이상 의무사항 아님
상장 요건충족시 요건충족시 의무사항 아님
자산구성
(매분기말)
부동산:70%이상
(부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)
부동산:70%이상
(부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)
기업구조조정부동산:70%이상
(부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)
자산운용
전문인력
5인 (리츠 상근 고용) 자산관리회사(5인)에 위탁운용 자산관리회사(5인)에 위탁운용
배당 90%이상 90%이상 의무배당(초과배당가능) 90%이상 의무배당(초과배당가능)
처분제한 1년 1년 제한없음
개발사업후 분양하는 경우에는 처분 제한기간 없음
자금차입 자기자본의 2배이내(주총 특별결의시 10배)

* 부동산개발사업에 투자하려면 부동산투자자문회사가 작성한 평가서를 부동산개발사업에 투자하기 1개월 전에 국토교통부장관에게 제출 (법 제26조제3항)

    리츠 시장 현황
  1. - 리츠 시장규모는 2002년 자산규모 5,584억원을 시작으로 2013년도에 10조원, 2016년 25조원을 돌파하여 2018년 12월말 리츠 시장 규모는 43.2조원  달성함

    리츠 시장 현황01

    - 리츠는 2001.12.21. 교보메리츠퍼스트CR리츠 설립을 시작으로 2018년 12월말 CR리츠(31개), 위탁리츠(184개), 자기관리리츠 (4개)로 총 219개 리츠가 인가되어 운용되고 있음

    리츠 시장 현황02

  2. 리츠 수익률(연평균 배당수익률)
  3. - 2011년이후 리츠수익률은 안정적인 흐름이 지속되고 있으며, 2018년 평균배당수익률은 8.5% 수준을 보임(임대주택 제외)

    리츠 수익률01

  4. 유형별 투자 자산 현황 (2018년 12월 말)
    유형별 투자 자산 현황
    해외 리츠 현황
  1. - 2000년대 이후 자본시장과 부동산 시장의 통합이 전 세계적인 추세로 발전하면서 부동산 유동화 및 증권화의 방편으로 리츠가 빠르게 확산됨

    - 리츠 제도는 1960년 미국에서 최초 도입을 시작으로 2000년 이후 유럽 및 아시아 지역에 급속히 확산되었으며, 1994년 5개 국가에서만 시행되었으나, 2016년말 기준 37개 국가에서 시행되고 있음.

    • 리츠 제도의 세부내용은 국가별로 차이가 있으나, 일반적으로 다수의 투자자에 의한 분산소유, 과세대상 소득의 대부분을 배당으로 분배한다는 공통점을 가지고 있음
(2017년 7월말 기준)
구분 미국 호주 일본 싱가포르 홍콩
 도입 1960년 1971년 2000년 2002년 2003년
 규모 227개, 1,183조원
(1개당 5.2조)
56개, 113조원
(1개당 2.0조)
58개, 114조원
(1개당 2.0조)
36개, 55조원
(1개당 1.5조)
12개, 29조원
(1개당 2.4조)
 유형 제한없음 (대부분 회사형, 자기관리) 신탁형, 위탁관리 (결합증권형 가능) 회사형,위탁관리 신탁형, 위탁관리 신탁형, 위탁관리
    리츠 제도 도입 국가
지역 국가 제도 시행시기
아메리카 United States 미국 1960
canada 푸에르토리코 1972
canada 캐나다 1993
brazil 브라질 1993
brazil 코스타리카 1997
Mexico 멕시코 2004
brazil 칠레 2014
유럽 netherlands 네덜란드 1969
belgium 벨기에 1995
turkey 터키 1995
greece 그리스 1999
france 프랑스 2003
bulgaria 불가리아 2005
israel 이스라엘 2006
germany 독일 2007
italy 이탈리아 2007
israel 룩셈부르크 2007
united_kingdom 영국 2007
united_kingdom 리투아니아 2008
finland 핀란드 2009
Spain 스페인 2009
finland 헝가리 2011
ireland 아일랜드 2013
아시아·태평양 australia 호주 1971
new_zealand 뉴질랜드 1971
japan 일본 2000
korea 대한민국 2001
singapore 싱가포르 2002
hong_kong 홍콩 2003
malaysia 말레이시아 2005
thailand 태국 2005
UAE 두바이 2006
UAE 인도네시아 2007
UAE 인도 2008
pakistan 필리핀 2010
아프리카 south africa 남아프리카 공화국 2013
(출처 : EPRA, Global REIT Survey)

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