리츠란 무엇인가?

정의

- 리츠(Real Estate Investment Trusts)*란 부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사임.
* 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것으로 법 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2 제1항제2호에 적합하게 설립된 회사 : 자기관리 · 위탁관리 · 기업구조조정 부동산투자회사(법 제2조제1호)
- 다수의 투자자 : 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 2년 이내에 발행주식 총수의 30% 이상을 일반인의 청약에 제공
  (법 제14조의8제2항)
- 부동산 : 총 자산의 70% 이상을 부동산(건축 중인 건축물 포함)에 투자․운용(법 제25조제1항)
- 투자자에게 배당 : 배당가능이익의 90% 이상 배당 의무(법 제28조)
- 주식회사 : 부동산투자회사법에 정한 사항 외에는 상법 적용(법 제3조제1항 및 제2항)
목적
일반인에게 부동산 간접투자 기회 제공
- 부동산 투자 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자참여 기회를 제공하여 일반인의 부동산 간접투자 기회제공
부동산 가격 안정
- 인구증가와 경제발전에 따른 지가상승 등에 의한 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산시장 가격안정 도모함
건설시장 활성화 도모
- 외환위기 이후 건설산업의 침체를 극복하기 위해 자본시장에서 안정적 자금조달이 가능한 투자도관체(conduit) 필요함
부동산산업의 발전
- 상대적으로 낙후된 부동산시장을 선진화하고 우수 전문인력을 육성함으로써 대외개방에 따른 경쟁력을 제고하고 유동화하기 어려운 부동산의 문제점을 개선하여 부동산 거래의 활성화 도모함
근거법령
- 부동산투자회사법

- 부동산투자회사법 시행령

- 부동산투자회사법 시행규칙

도입배경

- 리츠는 1960년 미국에서 최초 도입을 시작으로 2000년 이후 유럽 및 아시아로 급속히 확산되었으며, 우리나라는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 「부동산투자회사법」을 제정(2001.5.7)하여 처음 도입되었음.

연혁

연혁
2001	04 부동산 간접투자기회 제공 및 부동산 시장의 활성화를 위해 부동산투자회사법 제정(1998년부터 준비) 자기관리 부동산투자회사(실체형 회사) 도입, 자본금 500억원, 2단계 인가절차(예비인가 → 설립인가) 05 기업구조조정 부동산에 전문적으로 투자하여 기업의 구조조정을 촉진하고 재무구조를 개선하기 위해 CR리츠 도입
2004	10 위탁관리 부동산투자회사 도입, 최저자본금 완화(500억원→250억원), 차입허용(자기자본 2배이내)
2007	07 영업인가제 전환, 최저자본금 완화(250억원→100억원), 부동산개발사업을 전문으로 하는 개발전문리츠 도입, 공모요건 완화 (국민연금 등 30% 이상 참여시) 등 규제완화
2010	04 최저자본금 완화(100억원→70억원(자기), 50억원(위탁/기업구조조정)), 차입한도 확대(자기자본 10배)
2012	12 리츠의 설립 및 운용 요건을 완화하고, 부동산투자회사 제도를 운영하는 과정에서 나타난 구조적 불합리성과 운영상의 문제점을 종합적으로 개선·보완
2013	06 리츠에 대한 주식소유한도를 일부 완화하고 현물출자 비율 자율화, 법인이사 및 감독이사 제도 도입 등으로 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선·보완
2015	06 임대주택리츠에 대한 주식의 공모·분산의무 면제기준을 완화하고, 개발전문리츠제도를 폐지하여 개발사업의 비율을 주주들이 결정할 수 있도록 자율화 및 이익배당의무를 완화하고 리츠정보시스템 도입 근거 마련
2016	1 리츠의 자회사에 대한 증권투자 제한 완화, 비개발 사모 위탁리츠 진입규제 완화, 수시공시 제도도입
2017	3 다른 법률에서 정한 방법 및 절차 등을 이행하기 위해 소요되는 기간의 최저자본금준비기간 불산입, 주주 1인의 주식소유한도 완화, 상장리츠의 특수관계자 거래 요건 완화 등 규제 완화
2018	11 부동산투자회사의 공모의무 예외사유에 해당되기 위한 국민연금 등 연기금의 투자비율이 '100분의 30이상'에서 '100분의 50이상'으로 상향, 투자자 보호를 위해 투자보고서 교부의무를 강화
2020	2 부동산투자회사가 계약의 체결 또는 변경체결 시 주주총회의 결의를 거쳐야 하는 요건을 구체화하여 주주총회 개최 요건에 대한 불확실성을 제거하고, 투자자보호의 필요성이 높은 부동산투자회사에 대해서는 신용평가를 받고 그 결과를 공시하도록 함.
2021	4 대토리츠가 일정한 요건을 갖출 경우 대토리츠 구성 및 현물출자를 대토보상 계약시점에 조기 허용함으로써 토지보상금이 대토리츠로 원활하게 흡수될 수 있도록 제도를 보완

자기관리 부동산투자회사의 구조

- 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자 및 운용을 직접 수행하는 실체형 회사.
- 일반 자기관리 리츠는 자산보관 기관과 자산보관 계약을 진행
- 일반 자기관리 리츠는 투자자산(부동산, 부동산관련 유가증권, 부동산 사용에 관한 권리, 신탁의 수익권 등)에 투자 하여 임대료 등의 투자수익 발생.
- 일반 자기관리 리츠는 금융기관에 대출 및 사채를 발행하고 이자를 상환.
- 일반 자기관리 리츠는 발기인 및 사모투자자가 사모하고 이에 대한 배당을 진행.
- 일반 자기관리 리츠는 증권사와의 인수계약을 진행하고, 증권사는 공모투자자로 하여금 공모(청약)을 받아서 배당을 진행
- 발기인 및 사모투자자, 공모 투자자는 krx 한국거래소를 통해 주식상장을 진행.
위탁관리 및 기업구조조정 부동산투자회사의 구조
- (위탁관리) 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하는 명목형 회사.
- (기업구조조정) 위탁관리 부동산투자회사와 동일한 구조이나 투자대상 부동산이 기업구조조정용 부동산으로 한정.
- 위탁/CR 리츠(SPC형태)는 자산관리 기관(AMC)와 자산관리계약, 자산보관 기관과 자산보관 계약, 사무수탁기관과 사무수탁 계약을 진행
- 위탁/CR 리츠(SPC형태)는 투자자산(부동산, 부동산관련 유가증권, 부도산 사용에 관한 권리, 신탁의 수익권 등)에 투자 하여 임대료 등의 투자수익 발생.
- 위탁/CR 리츠(SPC형태)는 금융기관에 대출 및 사채를 발행하고 이자를 상환.
- 공모시
  - 위탁/CR 리츠(SPC형태)는 발기인 및 사모투자자와 사모를 진행
  - 위탁/CR 리츠(SPC형태)는 증권사와 인수계약을 진행하고, 공모투자자에 공모(청약)을 진행
  - 발기인 및 사모투자자, 공모투자자는 KRX 한국거래소와 주식상장을 통해 거래
  - 위탁/CR 리츠(SPC형태)는 발기인 및 사모투자자와 공모투자자에게 배당을 지급
- 사모시(CR 리츠 등)
  - 위탁/CR 리츠(SPC형태)는 발기인 및 사모투자자(개인, 법인, 기관 투자자 등)와 사모를 진행
부동산투자회사의 비교

부동산투자회사의 비교표
종류	자기관리리츠	위탁관리리츠	기업구조조정리츠
투자대상	일반부동산 / 개발사업	일반부동산 / 개발사업	기업구조조정용 부동산
영업개시	국토교통부 영업인가(공모, CR리츠는 금융위 사전협의)
설립주체	발기인(발기설립)
감 독	국토부․금융위	국토부․금융위	국토부․금융위
회사형태	실체회사 (상근 임·직원)	명목회사 (상근없음)	명목회사 (상근없음)
최저자본금	70억원	50억원	50억원
주식분산	1인당 50%이내	1인당 50%이내	제한없음
주식공모	주식 총수의 30%이상	주식 총수의 30%이상	의무사항 아님
상장	요건충족시	요건충족시	의무사항 아님
자산구성 (매분기말)	부동산:70%이상 (부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)	부동산:70%이상 (부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)	기업구조조정부동산:70%이상 (부동산, 부동산 관련 증권 및 현금 80%이상)
자산운용 전문인력	5인 (리츠 상근 고용)	자산관리회사(5인)에 위탁운용	자산관리회사(5인)에 위탁운용
배당	50%이상 의무배당(초과배당가능) (2021년 12월 31일까지)	90%이상 의무배당(초과배당가능)	90%이상 의무배당(초과배당가능)
처분제한	1년	1년	제한없음
처분제한	개발사업후 분양하는 경우에는 처분 제한기간 없음
자금차입	자기자본의 2배이내(주총 특별결의시 10배)

* 부동산개발사업에 투자하려면 부동산투자자문회사가 작성한 평가서를 부동산개발사업에 투자하기 1개월 전에 국토교통부장관에게 제출 (법 제26조제3항)

리츠 시장 현황

- 리츠 시장규모는 2002년 자산규모 5,584억원을 시작으로 2013년도에 10조원, 2016년 25조원을 돌파하여 2020년 12월말 리츠 시장 규모는 63.1조원 달성함
- 2004년 리츠총자산 1.4조원, 리츠수 10개
- 2005년 리츠총자산 1.7조원, 리츠수 12개
- 2006년 리츠총자산 3.3조원, 리츠수 16개
- 2007년 리츠총자산 5.0조원, 리츠수 19개
- 2008년 리츠총자산 4.9조원, 리츠수 21개
- 2009년 리츠총자산 7.0조원, 리츠수 35개
- 2010년 리츠총자산 7.6조원, 리츠수 48개
- 2011년 리츠총자산 8.2조원, 리츠수 70개
- 2012년 리츠총자산 9.6조원, 리츠수 71개
- 2013년 리츠총자산 11.8조원, 리츠수 80개
- 2014년 리츠총자산 15.0조원, 리츠수 98개
- 2015년 리츠총자산 18.0조원, 리츠수 125개
- 2016년 리츠총자산 25.0조원, 리츠수 169개
- 2017년 리츠총자산 34.2조원, 리츠수 193개
- 2018년 리츠총자산 43.2조원, 리츠수 219개
- 2019년 리츠총자산 51.2조원, 리츠수 248개
- 리츠는 2001.12.21. 교보메리츠퍼스트CR리츠 설립을 시작으로 2020년 12월말 CR리츠(26개), 위탁관리(252개), 자기관리리츠(4개)로 총 282개 리츠가 인가되어 운용되고 있음
- 자산규모 및 개수
  - 기업구조 조정리츠 9.0%, 29개
  - 위탁관리 리츠 91.0%, 215개
  - 자기관리 리츠 1.0%, 4개
리츠 수익률(연평균 배당수익률)
- 2011년이후 리츠수익률은 안정적인 흐름이 지속되고 있으며, 2018년 평균배당수익률은 8.5% 수준을 보임(임대주택 제외)
- 2012년도
  - 리츠평균 개수 71개, 수익률 5.1%
  - CR리츠 개수 32개, 수익률 6.8%
  - 위탁리츠 개수 24개, 수익률 3.4%
  - 자기관리리츠 개수 15개, 수익률 0.9%
- 2013년도
  - 리츠평균 개수 80개, 수익률 6.1%
  - CR리츠 개수 29개, 수익률 8.0%
  - 위탁리츠 개수 38개, 수익률 4.7%
  - 자기관리리츠 개수 13개, 수익률 3.6%
- 2014년도
  - 리츠평균 개수 98개, 수익률 5.6%
  - CR리츠 개수 31개, 수익률 7.0%
  - 위탁리츠 개수 56개, 수익률 4.9%
  - 자기관리리츠 개수 11개, 수익률 3.5%
- 2015년도
  - 리츠평균 개수 125개, 수익률 7.6%
  - CR리츠 개수 32개, 수익률 6.8%
  - 위탁리츠 개수 85개, 수익률 8.2%
  - 자기관리리츠 개수 8개, 수익률 7.2%
- 2016년도
  - 리츠평균 개수 166개, 수익률 10.6%
  - CR리츠 개수 32개, 수익률 7.2%
  - 위탁리츠 개수 131개, 수익률 12.6%
  - 자기관리리츠 개수 6개, 수익률 4.5%
- 2017년도
  - 리츠평균 개수 193개, 수익률 7.6%
  - CR리츠 개수 31개, 수익률 9.9%
  - 위탁리츠 개수 157개, 수익률 6.6%
  - 자기관리리츠 개수 5개, 수익률 2.6%
- 2018년도
  - 리츠평균 개수 219개, 수익률 8.5%
  - CR리츠 개수 31개, 수익률 12%
  - 위탁리츠 개수 184개, 수익률 7.2%
  - 자기관리리츠 개수 4개, 수익률 3.5%
- 리츠평균 개수의 경우 해당년도 운영리츠 개수이며, 리츠평균 수익률은 임대주택리츠를 제외한 수익률임.
유형별 투자 자산 현황 (2019년 12월 말)
- 오피스
  - 리츠 수 60개, 총자산 11.7 조원, 투자비율 24.49 %
- 리테일
  - 리츠 수 29개, 총자산 5.4 조원, 투자비율 8.95 %
- 주택
  - 리츠 수 129개, 총자산 31.6 조원, 투자비율 61.26 %
- 물류
  - 리츠 수 15개, 총자산 0.8 조원, 투자비율 1.91 %
- 호텔
  - 리츠 수 5개, 총자산 0.3 조원, 투자비율 0.78 %
- 복합형
  - 리츠 수 10개, 총자산 1.4 조원, 투자비율 2.61 %
- 계
  - 리츠 수 248개, 총자산 51.2 조원, 투자비율 100.0 %

해외 리츠 현황

- 2000년대 이후 자본시장과 부동산 시장의 통합이 전 세계적인 추세로 발전하면서 부동산 유동화 및 증권화의 방편으로 리츠가 빠르게 확산됨

- 리츠 제도는 1960년 미국에서 최초 도입을 시작으로 2000년 이후 유럽 및 아시아 지역에 급속히 확산되었으며, 1994년 5개 국가에서만 시행되었으나, 2016년말 기준 37개 국가에서 시행되고 있음.
- 리츠 제도의 세부내용은 국가별로 차이가 있으나, 일반적으로 다수의 투자자에 의한 분산소유, 과세대상 소득의 대부분을 배당으로 분배한다는 공통점을 가지고 있음

(2020년 3월말 기준)

해외 리츠 현황
구분	미국	호주	일본	싱가포르	홍콩
도입	1960년	1971년	2000년	2002년	2003년
규모	227개, 1,183조원 (1개당 5.2조)	56개, 113조원 (1개당 2.0조)	58개, 114조원 (1개당 2.0조)	36개, 55조원 (1개당 1.5조)	12개, 29조원 (1개당 2.4조)
유형	제한없음 (대부분 회사형, 자기관리)	신탁형, 위탁관리 (결합증권형 가능)	회사형,위탁관리	신탁형, 위탁관리	신탁형, 위탁관리

리츠 제도 도입 국가

리츠 제도 도입 국가
지역	국가	제도 시행시기
아메리카	미국	1960
	푸에르토리코	1972
	캐나다	1993
	브라질	1993
	코스타리카	1997
	멕시코	2004
	칠레	2014
유럽	네덜란드	1969
	벨기에	1995
	터키	1995
	그리스	1999
	프랑스	2003
	불가리아	2005
	이스라엘	2006
	독일	2007
	이탈리아	2007
	룩셈부르크	2007
	영국	2007
	리투아니아	2008
	핀란드	2009
	스페인	2009
	헝가리	2011
	아일랜드	2013
아시아·태평양	호주	1971
	뉴질랜드	1971
	일본	2000
	대한민국	2001
	싱가포르	2002
	홍콩	2003
	말레이시아	2005
	태국	2005
	두바이	2006
	인도네시아	2007
	인도	2008
	필리핀	2010
아프리카	남아프리카 공화국	2013