부동산투자회사 인가시 단계별 세부확인 내역

등록절차

설립절차

1. - 자기관리 부동산투자화사, 위탁관리 부동산투자회사, 기업구조조정 부동산투자회사 모두 법인격 요건은 동일

   
   
2. [공통사항]
   • 부동산투자회사는 상법에 따른 주식회사이여야 함 (법제3조제1항)
   • 부동산투자회사 명칭과 종류의 명칭을 반드시 사용 (법제3조제3항)
   • 발기설립의 방법으로 설립 (법제5조제1항)
   • 현물출자에 의한 설립 금지 (법제5조제2항)
   • 영업인가 전 영업행위(제21조제1항 제1호부터 제5호까지에 대한 제2항 각 호의 업무) 금지 (법제9조제1항)
   
   
3. 참고
   • 발기설립 : 설립시 발행주식 전부를 발기인이 인수하는 방식
   • 모집설립 : 설립시 발행주식 중 일부는 발기인이 인수, 나머지는 모집한 주주가 인수
   
   
4. 발기 설립 절차
5. 

   자기자본

   자본금 및 주식공모
   
6. 공통사항
   • 부동산투자회사의 설립자본금 규모는 자기관리리츠 5억원(위탁리츠 및 CR리츠는 3억원) 이상이며 영업인가를 받은 날부터 6개월(최저 자본금준비기간)이 지난 자기관리리츠의 자본금은 70억원(위탁리츠 및 CR리츠는 50억원) 이상일 것 (법제6조, 법제10조)
   
   
7. [자기관리리츠, 위탁리츠] (인가 및 등록지침 제15조제1항제9호, 제16조제1항제7호)
   • 주식공모를 하려는 경우 주식공모 계획이 현실성이 있고 적정할 것
   • 최저자본금준비기간이 끝날 때까지 발행되는 주식총수의 100분의 30 이상을 일반의 청약에 제공할 것
   • 주식공모를 하려는 경우 간사회사와 총액인수 계약이나 잔액인수 계약을 체결할 것. 다만, 모집․주선을 하는 경우에는 미청약주식에 대한 처리계획이 적정할 것
   
   
8. 준수/참고사항
   • 영업인가 전에는 사채발행 및 차입금지 (법제29조제1항)
   • 영업인가 전에는 주주 이외의 자에게 신주발행 금지 (법제9조제4항)
   • 법 시행령 제12조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 영업인가를 받은 날부터 2년 이내에 발행되는 주식총수의 100분의 50 이상을 인수 또는 매수하는 경우등에는 공모제외 (법제14조의8제3항)
   • CR리츠는 공모의무 없음 (법49조의2 제3항)
   
   
9. 현물출자
   • 영업인가 전 현물출자 금지 (법제19조제1항)
   • 현물출자 대상 자산의 한정 (법제19조제2항)
   • 현물출자에 대한 가치평가가 적정할 것 (법제19조제4항)
   
   
10. 준수/참고사항
    • 현물출자에 의한 설립 금지 (법제5조제2항)
    
    

11. 인적 요건(결격사유, 필수인력)
12. [공통사항] (법 제7조, 제14조, 제14조의2, 제14조의4, 제14조의6, 시행령제46조)
    • 발기인, 임원(이사, 감사 등), 준법감시인 : 법 제7조의 결격사유에 해당하지 않는 자
    
    
13. [자기관리리츠] (법 제22조제1항, 제47조제2항)
    • 법 제22조에 따른 자격을 갖춘 자산운용전문인력 5인 이상 상근
    • 법 시행령 제46조에 따른 자격을 갖춘 준법감시인 1인 상근
    
    
14. 준수/참고사항
    • (겸업 및 겸직 금지) 부동산투자회사 상근임원 겸업 및 겸직 금지
    • (전문인력) 자산을 투자․운영하고자 하는 분야에 경험있는 전문인력을 확보해야하며, 유가증권 투자․운용업무를 외부에 위탁하지 않고 직접 수행하는 경우에는 시행령 제18조제2항제3호에 해당하는 자산운용전문인력(자본시장법 제286조 제1항제3호다목의 투자운용인력)을 1인 이상 구비 (인가 및 등록 지침 제15조제1항제10호)
    • (준법감시인) 자산운용에 관한 업무 및 그 부수업무 불가
    
    

15. 사업계획 타당성
16. 사업계획 타당성 요건 (인가 및 등록 지침 제15조제1항, 제16조제1항, 제17조제1항)
    • 정관이 관계법령에 부합하고 주주의 권익을 침해하지 않을 것
    • 영위하고자 하는 업무의 종류, 방법 및 주요 영업지역 등이 적정할 것
    • 투자계획이 현실성이 있고 실현 가능할 것
    • 영업인가 후 3개년의 추정재무제표, 수익전망 및 배당계획이 투자계획에 비추어 적정하고 실현가능할 것 등
    
    

17. 정관 필수기재 사항

    목적

    상호

    발행할 주식의 총수

    1주(株)의 금액

    설립할 때에 발행하는 주식의 총수

    자산의 투자·운용에 관한 사항

    자산평가에 관한 사항

    이익 등의 배당에 관한 사항

    본점의 소재지

    공고 방법

    이사 및 감사의 보수에 관한 기준

    제35조제1항에 따른 자산보관기관과 체결할 자산보관계약의 개요

    자산의 투자·운용 업무에 관한 위탁계약을 체결하려는 경우에는 그 위탁계약의 개요

    발기인의 성명, 주민등록번호 및 주소

    그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

    
    

18. 참고사항

    [사업 관련 주주총회 결의사항]

19. • 해당 연도의 사업계획의 확정
    • 해당 연도의 차입계획 및 사채발행계획
    • 자산의 투자·운용에 관하여 총자산의 30%를 초과하는 자산의 취득·처분 등 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항
    • 부동산개발사업계획의 확정 또는 확정된 부동산개발사업계획의 목적·대상·범위 등 중요한 변경 사항
    • 총 자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율
    • 제19조에 따른 부동산의 현물출자에 관한 사항
    • 제35조제1항에 따른 자산보관기관과의 자산보관 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항
    
    

20. [사업 관련 이사회 결의사항]

21. • 부동산의 취득이나 처분 등 운용에 관한 사항
    • 총자산의 10% 이상의 증권의 취득이나 처분에 관한 사항
    • 차입 및 사채발행에 관한 사항
    • 제47조에 따른 내부통제기준의 제정·개정 및 준법감시인의 임면에 관한 사항
    
    
22. 부동산투자회사의 투자․운용 방법
23. [자산의 투자․운용 방법] (법 제21조)
    • <투자대상>
    • 부동산
    • 부동산개발사업
    • 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리
    • 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권
    • 증권, 채권
    • 현금
    • <투자․운용 방법>
    • 취득,개발,개량 및 처분
    • 관리,임대차 및 전대차 등
    
    
24. [자산구성 요건] (법제25조)
    • 매분기말 총자산의 100분의 70 이상을 부동산, 100분의 80 이상을 부동산, 부동산관련유가증권 및 현금으로 구성
       - 부동산 : 민법상의 부동산, 건축중인 건축물, PFV주식 매입금액, 사회기반시설투융자회사의 주식 매입금액, 부동산 소유권 및 지상권․전세권․임차권 등 사용권리 취득금액, 총자산의 100분의 80이상이 임대용 부동산으로 구성된 법인의 주식의 100분의 50을 초과한 주식의 매입금액 등 (시행령 제27조)
      
       - 부동산관련유가증권 : 부동산투자회사의 주식 및 사채, 자본시장법상 집합투자증권과 자산유동화증권 중 부동산과 관련되는 것, 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권 등
    
    
25. 준수/참고사항
    • 투자운영 범위를 위반한 경우에는 처벌을 받으며 영업인가 취소사유가 됨 (법 제50조, 법 제42조 * 대출 불가)
    • 일반적으로 부동산 취득․운용, 일부 유가증권 및 현금 예치
    • 자산구성계산 특례 : 설립할 때 납입된 주금(株金), 신주발행으로 조성한 자금 및 회사 소유 부동산의 매각대금 → 최저자본금준비기간 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년 이내에는 부동산 간주 (법 제25조제2항)
    • 기업구조조정부동산투자회사는 기업구조조정용 부동산을 총자산의 100분의 70 이상 보유 (법 제49조의2제1항)
    
    
26. 주식의 상장
27. • 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제390조제1항에 따른 상장규정의 상장요건을 갖추게 된 때에는 지체없이 주식을 상장하여 증권시장에서 거래되도록 하여야 함 (법제20조제1항)
      
      * 상장요건 : 공모 전 상장심사 실시, 부동산취득, 자본잠식률 5% 이하, 소액주주 200명 이상, 상장주식총수 100만주 이상
    • 정당한 사유없이 증권시장에 상장하지 않는 경우에는 국토교통부장관이 기간을 정하여 상장을 하도록 명할 수 있음
      (법제20조제2항)
    
    
28. 부동산의 처분
29. • 부동산 취득 후 5년 범위내에는 처분할 수 없으며 건축물 그 밖의 공작물이 없는 토지는 당해 토지에 대하여 부동산 개발사업 후 처분가능 (법 제24조)
      
      * (제한기간) 주택 : 1년, 미분양주택 : 정관에서 정한 기간, 주택 외 부동산 1년, 국외 부동산 : 정관에서 정한 기간
    • (처분제한 예외) 부동산개발사업에 따라 조성․설치한 부동산 분양, 부동산투자회사의 합병․해산․분할 또는 분할합병의 경우, 기업구조조정 부동산투자회사
    • 부동산을 취득하거나 처분할 경우에는 당해 부동산의 현황․거래가격과 거래비용 등이 포함된 실사보고서 작성하여 국토부 보고 (법 제24조제3항)
    
    
30. 개발사업 투자
31. • 개발사업이란 토지를 택지, 공장용지 등으로 개발하거나 건축물 그 밖의 공작물을 신축 또는 재축하는 사업
      (법 제2조제4호) * 리모델링, 증축 등은 개발사업에 해당되지 않음
    • 개발사업에 대한 투지비율은 주주총회 결의로 결정 (법제12조항제1항제4의2호, 제26조제1항 및 제2항)
    • 개발사업에 투자하고자 하는 경우 사업계획을 작성하여 부동산투자자문회사의 평가를 거치고 주주총회 특별결의를 거쳐야 함 (법제26조제3항 및 제12조제1항제4호)
    
    
32. 배당
    • 당해 연도의 이익배당한도의 100분의 90 이상 배당 의무 (법 제28조제1항)
    • 배당은 금전배당으로 하고 위탁리츠는 감가상각비 범위이내에서 이익을 초과하여 배당이 가능하며, 상법에 의한 이익준비금은 적립하지 아니함 (법 제28조제3항)
    
    
33. 기업구조조정 부동산투자회사 특례
    • 총자산의 100분의 70이상을 기업구조조정용 부동산으로 구성해야 함 (법제49조의2제1항)
    • 공모 의무, 주식 분산 의무, 부동산 처분제한 기간 적용배제 (법제49조의2제3항)
    • 출자자는 은행법 등에 따른 출자제한의 적용 등에서 배제됨 (법제49조의2제5항 및 제6항 )
    • 영업인가 전에 금융위원회의 의견을 들어야 함 (법제49조의2제2항)
    
    

34. 업무위탁 계약
35. [공통사항 : 자산보관] (법제35조)
    • 부동산(지상권․전세권 등 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제103조에 따라 신탁의 인수가 가능한 부동산 사용에 관한 권리를 포함) : 취득하는 즉시 회사 명의로 이전등기와 함께 신탁업자, 신탁업을 겸영하는 금융기관 등에 신탁
    • 유가증권 및 현금 : 설립 즉시 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자와 신탁업을 겸영하는 금융기관에 보관을 위탁
    
    
36. [위탁 및 CR리츠 : 자산관리, 사무수탁 등] (법제22조의2)
    • 자산의 투자·운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 일정 요건을 갖춘 기관에 위탁
    
    
37. [자기관리리츠 : 인감 관리의 외부 수탁]
    • 법인인감 등의 관리를 사무수탁회사나 법무법인 등에 유가증권시장 상장전까지 위탁 완료
    
    
38. 준수/참고사항
    • 투자자산을 자산보유 주체 및 운영자와 분리하여 보관함으로써 투자자를 보호하고 도덕적 해이를 방지하고자 함
    • 자산의 투자․운용업무를 외부에 위탁하고자 하는 경우 법령에 위배되지 않고 주주의 이익을 침해하지 않을 것
    
    

39. 내부 통제 기준(법제47조)

40. 자산의 투자․운용에 관련한 기본적인 절차 및 기준(내부통제기준 : 승인 절차, 업무분장, 문서화 및 기록절차, 내부감사기능, 물리적 통제절차 및 준법감시인의 임면절차 등)이 법령에 위배되지 않고 주주를 보호하기 위해 적정할 것

    
    
41. 준수/참고사항
    • 정보교류 차단 부서간 정보차단벽(Chinese Wall)이 적정하게 설치되어 있을 것
    • 법령 등에서 예외적으로 허용한 정보차단벽간 정보제공(Wall Cross)이 이루어지는 경우 관련 기록이 유지․관리될 수 있는 체계를 갖출 것
    • 그 밖에 인가신청 업무를 영위함에 있어 정보차단벽 간 정보교류를 합리적으로 차단할 수 있는 체계를 갖출 것
    
    

43. 기타 인가시 고려사항
44. 정관의 변경
45. [인가 및 등록 지침 제18조]
    • 정관의 변경이 관계법령에 부합하고 주주의 이익을 침해하지 아니하여야 한다.
    • 자산보관계약이나 그 자산의 투자․운용에 관한 위탁계약의 변경을 위한 경우에는 적법한 절차를 거치고 주주의 이익을 침해하지 아니하여야 한다.
    • 기업구조조정부동산투자회사가 존속기한을 연장하고자 하는 정관변경의 경우에는 다음 각 호의 사항을 충족하여야 한다.

      1. 존속기한의 연장이 보유자산의 매각 등을 위하여 불가피하다고 인정되는 경우

      2. 연장되는 존속기한이 보유자산의 매각을 위하여 필요한 기간으로 설정되어 있을 것

      3. 주주들의 주식매수청구권 행사에 대한 대책이 적절히 수립되어 있을 것

    
    
46. 영업전부의 양수 또는 양도
47. [인가 및 등록 지침 제19조]
    • 당해 부동산투자회사의 경영 및 재무상태 등에 비추어 타당성이 있고 기존 주주의 이익을 침해하지 아니하여야 한다.
    • 공정거래위원회의 경쟁 제한성 검토결과가 적정이어야 한다.
    • 영업 전부의 양수 이후 3년간의 추정재무제표 및 수익전망이 영업계획에 비추어 타당성이 있어야 한다.
    • 자기관리부동산투자회사간, 위탁관리부동산투자회사간 및 기업구조조정부동산투자회사간에 영업 전부를 양수도 하거나 자기관리부동산투자회사가 위탁관리부동산투자회사나 기업구조조정부동산투자회사의 영업 전부를 양수하여야 한다.
    • 「상법」 및 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 기타 관계법령의 규정에 따른 절차이행에 하자가 없어야 한다.